限られた収入で不動産ポートフォリオを構築する
ここで質問があります: 不動産投資は、お金に生まれついたごく一部の「太った猫」だけのものですか、それとも「平均的なジョー」がポートフォリオ構築に参加できるのでしょうか。 ?もちろん、多くの所得層の人々が毎日不動産に参加していることはわかっています。
問題は、所得が限られている人々が投資用不動産を購入できるかどうかです。答えは... はい！もちろん、購入の成功には多くの要因があるため、その答えにはアスタリスクが付いています。
プロのミュージシャンとしての以前の人生で、ジャズを演奏する技術をマスターできるかどうかと言われました。音楽であれば、他のすべての種類の音楽は簡単に習得できます。これはまさに真実であることが証明され、私は多くのスタイルの音楽を習得する長いキャリアを楽しんだ.同様に、非常に限られた収入で不動産を取得する方法を理解できれば、より大きな予算があれば、おそらく大きな成功を収めることができるでしょう。
この理論をテストしてみましょう。最低賃金の人が不動産をうまく購入できるかどうかを確認します。現在のカナダの平均時給 10.25 ドルの最低賃金労働者は、年間約 21,320 ドルを稼いでいます。住宅ローンの利用資格を求める場合、これは困難な場合がありますが、可能性はあります...適切な物件を選択し、資金調達に適切に備える必要があります。
次のようなシナリオをいくつか作成してみましょう。低所得者は、住宅ローンの適格性と、より多くのポートフォリオを構築するために利用できるオプションの両方について、適切な立場に立つことを約束しなければなりません。住宅ローンブローカーとしての私の仕事を通して何年も。投資家がより多くの物件を取得できない原因となる最も一般的な要因の 1 つは、金融の準備と貸し手へのプレゼンテーションの欠如に帰着します。
ポートフォリオの成長に成功しているほとんどの投資家は、作成した (そして継続的に更新している)詳細な「資金調達バインダー」。ファイナンシング バインダーを使用すると、貸し手は、投資家の収入、信用調査機関、非不動産投資、資産および負債に関する断面図を見ることができます。また、所有する賃貸物件がある場合は、各物件の詳細な概要が必要です。
- 鑑定による現在の物件価格;
- 現在の税査定額;
>- 住宅ローンの明細書: 現在の残高、支払い、利率、および満期日;
- 現在のリース契約によって確認された賃貸収入、および収入 &;経費明細書
- 修理の内訳を含む完全な維持費明細書;
- 物件の写真
- 負債補償率 (DCR) のスプレッドシートプロパティは、ほとんどの貸し手の 1.1% の負債カバー率のガイドライン内にあります。
更新された資金調達バインダーを維持する投資家は、ほとんどの貸し手から「信頼できるビジネス」と見なされる可能性があり、そのような投資家はより簡単に増加することができます。そうでない人とは対照的に、彼らのポートフォリオ。では、これは 1 つまたは 2 つのプロパティを持っている人、またはプロパティをまったく持っていない人にどのように関連するのでしょうか?
答えは簡単です。不動産は資金調達がすべてです。今日の厳しい融資環境では、あなたに「優位性」を与えるために必要なすべてを行い、あなたが何をしているかを貸し手に知っていることを示すことが不可欠です.あなたがゲームに慣れていない場合でも、関係するプロパティがなくても、ファイナンシング バインダーを用意する必要があります...
ファイナンシング バインダーの簡単な手順
オブジェクトここでは、収入、負債、税金、信用、および純資産の明細書を整然と整理し、最高の金利で融資を受ける可能性に直接影響するものをすべてクリーンアップします。収益物件のポートフォリオを作成して成長させたいと考えている人は、財政的にどこから始めようと関係なく、一緒にビジネスを行う必要があります。
1.あなた自身の信用を引き出します。 Equifax.ca (スコア パワー) および Transunion.ca に移動します。これらの会社は、低コスト (または無料) でクレジット スコアを提供し、債権者との履歴概要を提供します。多くの人が自分の局で不一致を経験しており、スコアに悪影響を与える可能性があります.積極的に行動することで、スコアが必要以上に低く保たれている可能性のある問題を排除できます。年に 2 ～ 3 回取得しても、クレジット スコアにマイナスの影響はありません (これをお勧めします)。
2.借金をなくす。負債は、あらゆる財務レベルで誰でもポートフォリオに追加することを妨げる可能性のあるものの 1 つです。クレジット カードの残高、リース、ローン、または与信限度額が高いと、購入プロセスが妨げられる可能性があります。この分野で苦労していて、お金の「習慣」を変えたいと真剣に考えている場合は、おそらく信用評議員または住宅ローンブローカーに相談して、借金をなくすか整理する計画を立ててください. 1 つのステップは、クレジット カード会社に電話してより低いレートを要求するか、レバレッジ ローンを取得して RRSP への貢献を最大化し、税金還付を使用して借金を返済するのと同じくらい簡単です。 (私は会計士でもファイナンシャル プランナーでもないので、この分野の専門家に相談してください)。
3.税金を最新のものにしましょう。貸し手は、支払うべき税金がないことがわかるまで、人々に住宅ローンを進めない傾向があります。なんで？差し押さえの食物連鎖では、誰よりも先に「税務署員」がやってくるからです。税金が完了すると、査定通知 (NOA) が届きます。この書類は、貸し手にあなたの純収入と、未払いの税金があるかどうかを示します。貸し手は通常、過去 2 年間の NOA を要求します。
4.収入に関する書類を入手してください。これらの書類は、直近の 3 通の給与明細と雇用証明書 (サラリーマンの場合) で構成されます。自営業の場合は、2 年間の T1 Generals (Tax return)、2 年間の NOA、および自営業の証明が必要です。これは、個人事業主または定款としてのビジネス登録のコピーで構成されます。自社の番号付き会社と T4 自身から支払いを受けている場合は、最新の T4 が必要です。
5.投資明細書。 RRSP、TFSA、株式、ミューチュアル ファンドなど、不動産以外の投資に関する現在のステートメントは、バインダーの一部にする必要があります。
6.住宅ローン明細書。所有しているすべての住宅ローンの貸し手からの最新の明細書には、現在の残高、利率、支払い、税額 (該当する場合)、および満期日が含まれている必要があります。
7.固定資産税情報。すべての資産について、現在の固定資産税の明細書と最新の評価が重要です。
8.純資産ステートメント。オンラインでテンプレートをダウンロードして、配当/投資収入、賃貸収入 (該当する場合)、およびその他の収入を含む収入を入力できます。すべての負債とその宛先を含む費用。また、財産、車両、宝飾品、貴金属、芸術などの資産も含めてください (黒いベルベットのエルヴィスの肖像画については言及していません)。また、投資、株式、保険証券などとその現在の価値を含めることもできます。
このタスクを完了すると、多くのメリットがあります。成功したすべての不動産億万長者は、最初にこのステップを実行しています。これは、不動産における経済的自由への第一歩であり、不動産のキャリア全体を通してあなたの成功を追跡します。
必要最小限の金額は?
これは、何によって異なります。購入価格と頭金に使用する金額。いくつかの例を見てみましょう。 (これらの例は、手頃な価格が良い不動産投資購入に関する著者の意見を反映していないことを示すためのものです)
例 1
1 ベッドルームまたは 2 ベッドルーム、1 バスルームの賃貸マンションの購入カナダの多くの地域では、人口が 15 万人以下のコンドミニアムが 8 万ドル未満で、一部の地域では 6 万 5 千ドルをはるかに下回っています。ロンドン ON、キッチナー ON、ウィニペグ MB、レッド ディア AB などの地域はすべてこのカテゴリに該当します。一部の地域では、はるかに安い価格でトレーラーハウスを見つけることができます。
議論のために、75,000 ドルの購入価格に同意しましょう。低所得者がこの不動産を購入できる可能性は十分にありますが、そのような購入に必要な最低所得金額はいくらですか?
次の仮定で数値を計算してみましょう:
a ) 借金はありません
b) 現在住んでいる場所の家賃が $850 です
c) クレジット スコアが 650 以上です
d)あなたの純資産はプラスです
e) 購入しているコンドミニアムは 800 ドルで借りられます
f) コンドミニアムは修理の必要がありません
g) コンドミニアム料金は $200.00/月
h) 税金は $80/月
I) テナントはすべての公共料金を支払います
j) プロパティは自己管理されています
k) (貯蓄または流動性のある投資からの) 頭金の源泉があります
住宅ローンの番号は次のとおりです:
1.購入価格 = $75,000
2. 20% の頭金 = $15000
3.最初の住宅ローン額 = $60,000
4.毎月の住宅ローンの支払い (3.19% の 5 年固定金利で) = 289.83 ドル (25 年償却で)
概要
この物件を購入するには、最低賃金所得者は 21,320 ドルを稼ぐ必要があります毎年。経費を差し引くと、月額 230.17 ドルのプラスのキャッシュ フローがあります。 5% の空室と 5% のメンテナンスを考慮に入れると、キャッシュ フローは月額 $150.17 になります。
例 2
多くの主要な 1 BR、1 バスの賃貸コンドミニアムの購入カナダのセンターは 150,000 ドル未満で見つけることができ、一部の地域では 150,000 ドルをはるかに下回っています。議論のために、140,000 ドルの購入価格に同意しましょう。低所得者は、この物件を購入できる可能性があります。この購入に必要な最低収入額はいくらですか?
次の仮定で計算してみましょう:
a) あなたには借金がありません
b) あなたは現在住んでいる場所で $850 の家賃を払っている
c) クレジット スコアが 650 以上であること
d) 純資産が $25,000 以上であること
e) あなたが購入しているコンドミニアムは 1050 ドルで借りることができます
f) コンドミニアムは修理の必要がありません
g) コンドミニアムの料金は月額 225.00 ドルです
h ) 税金は月額 100 ドルです
I) テナントはすべての公共料金を支払います
j) プロパティは自己管理されています
k) ソースを持っています頭金 (貯蓄または流動性のある投資から)
住宅ローンの番号は次のとおりです。
1.購入価格 = $140,000
2. 20% の頭金 = $28,000
3.最初の住宅ローン額 = $112,000.
4.毎月の住宅ローンの支払い (3.19% の 5 年間の固定金利で) = $ 541.01 (25 年間の償却で)
この物件を購入するには、投資家は家族の収入を合わせて $40,250 を必要とします。投資家は月額 184.00 ドルになります。 5% の空室と 5% のメンテナンスを考慮に入れると、キャッシュ フローは $79.00/月になります。最低賃金の労働者に同様の所得層のパートナーがいる場合、例 2 のように共同でコンドミニアムを購入する余裕があります。
例 3
オンタリオ州ハミルトンでトリプレックスを購入すると、 Saint John NB の 6 プレックスまたはウィニペグ MN の 4 プレックスはすべて、約 220,000 ドル以下の費用がかかります。 200,000ドルの購入価格を考えてみましょう。このような不動産を購入するには、次のことを考慮する必要があります:
私たちが行っている仮定は、次の点を除いて上記の例と似ています:
a)借金
b) 現在住んでいる場所の家賃に $850 を支払っている
c) 信用スコアが 650 以上である
d) 純資産がある25,000 ドル以上の価値
e) 購入するコンドミニアムは 1750 ドルで借りられます
f) コンドミニアムは修理の必要がありません
g) コンドミニアムの料金は$225.00/月
h) 税金は $200/月
I) 光熱費として $350/月を支払います
j) 施設は自己管理です< /p>
k) 頭金の源泉 (貯蓄または流動性のある投資から) があります
住宅ローンの番号は次のとおりです:
1.購入価格 = $200,000
2. 20% の頭金 = $40,000
3.最初の住宅ローン額 = $160,000.
4.毎月の住宅ローンの支払い (3.19% の 5 年間の固定金利で) = $ 772.88 (25 年間の償却で)
この物件を購入するには、投資家は合計で 46,500 ドルの家族収入が必要です。投資家は、月額 402.12 ドルの正のキャッシュ フローを得ることができます。 5% の空室率と 5% の維持費を考慮すると、キャッシュ フローは月額 227.12 ドルになります。
上記の例は、不動産の購入と保持を扱っています。資格取得のための同様の計算は、購入、修理、および販売するプロパティで行うことができます。唯一の課題は、投資家が改修のための資金も必要とすることです。これは、取引が別の種類の貸し手に行く必要があることを意味する場合があります。おそらく、民間団体または住宅ローン投資公社 (MIC) などの法人の貸し手です。これらの特定の貸し手は、通常、より優れたソリューションを提供し、「厳格な」融資基準を緩和します。
低所得者が直面する課題は、頭金を節約することかもしれません。最初に考慮すべきことは予算です。ほとんどの人は、予算という言葉を聞くとうんざりします。ただし、投資物件を 1 つでも購入した多くの人にとって、予算を立てる必要があります。毎月一定額を積み立てて、住宅ローン投資公社 (MIC) または REIT が提供する固定リターンの手段に投資することで、より迅速な資本成長を促進できます。
ジョイント ベンチャーを利用することも、参加する別の方法です。あなたのお金をほとんどまたはまったく使わない不動産で。 (2012 年 2 月の CREW マガジンの「5 年から 100 万まで」という私の記事を参照してください)
認識すべき重要なことは、適切な計画 (および優れた態度) がすべてであるということです。億万長者の習慣を採用することで、低所得から大所得に移行できます。これは、意識的に異なる方法で考え、行動することで簡単に達成できます。
Gord Lemon は、カナダの不動産に投資しており、米国で 20 年以上。彼は多くの不動産ニッチに参加しており、コーチおよび著者でもあります。 http://www.gordlemon.com で他の記事やビデオをチェックしてください。
記事のソース: https://EzineArticles.com/expert/Gord_Lemon/1055648
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