オーナー ファイナンス: テナント、トイレ、ゴミの手間をかけずに受動的収入を生み出す

悪名高い 3 つの T: テナント、トイレ、ゴミ箱!間違いなく、ほとんどの人が不動産への投資を検討するとき、彼らは最大の分岐点です。

正直に言って、トイレの水漏れや破損について不平を言う悪質なテナントからの深夜の電話を好む人はいません。パイプ。金曜日の夜に体験したいものではないことは確かです。多くの人にとって、実践的な家主であることは、自分の望むライフスタイルに合わない.賃貸物件を所有することのメリットは計り知れませんが、それは確かに理解できます。

これらの深夜の電話や望ましくないものに対処するという頭痛の種なしに、不動産を使用して実質的な受動的収入を生み出す方法はありますか?

不動産投資の本当に素晴らしいところは、丸い穴に四角いペグをはめようとする必要がまったくないことです。賃貸物件を所有する以外にも、実物資産によって保護されたまま、重要な受動的収入を生み出すさまざまな方法があります。私が何年にもわたって広く利用してきた私のお気に入りの投資戦略の 1 つは、オーナー ファイナンスです。

この記事では、オーナー ファイナンスの利点を見て、これがあなたの財務と利益に適しているかどうかを確認します。ライフスタイルの目標

主なメリット:

多額の不労所得:

< p>不動産担保証券は、通常、株式や債券などの従来の投資よりもはるかに優れた強力な毎月の支払いを生み出します。 「利回りの危機」に直面している退職者にとって、この高水準の一貫した収入は非常に魅力的です。

有形資産による保護:

不動産の具体的なセキュリティを提供する他の多くの資産を見つけてください。エンロンが崩壊したときにヒューストンに住んでいたので、株主が一掃されたときに起こり得る荒廃を直接目にしました。命の節約が一晩で消えたので、それは多くの家族にとって絶対に壊滅的なものでした.不動産ノートを使用すると、借り手が債務不履行に陥った場合、その不動産を差し押さえることになります。テキサス州の財産法は非常に強力であり、貸し手の観点から見ると、米国全体で一般的に強力です.

「手間のかからない」収入:

その他メールボックスから小切手を集めるよりも、不動産のメモでは、借り手が契約の最後まで生きている限り、実際にはほとんど管理されていません。あなたは自由に旅行したり、休暇をとったり、好きなことをしたりすることができます。借り手が義務を果たせなかった場合は、弁護士を雇って回収/差し押さえのプロセスを開始する必要があります。

賃貸基準に合わない物件に最適:

私は、マーケティング投資のかなりの額を、市場外物件での膨大な取引を見つけることに費やしています。多くの場合、賃貸物件として維持することに興味のない非常に魅力的な物件に出くわします。おそらく、物件が古すぎるか、あまりにも多くの修理が必要であるか、単に経済的理由で頭痛の種が正当化されない.これらの物件は、所有者の資金調達を通じて売却するのに最適な候補であり、素晴らしい受動的収入の流れを生み出すことができます。

ファントム マネーの作成とその利息の請求:

< p>所有者の資金調達は、銀行が享受する莫大な利益を普通の人が見習うことができる最も近いものです。 「どこからともなく」お金を生み出すことができるだけでなく、それに利息を請求することもできます。なんというシステム！ (下記の例 1 を参照)

スプレッド:

ファントム マネーから受け取る利息に加えて、次のことができます。また、お金を借りるレートとお金を「貸す」レートの差から経済的にも恩恵を受けます。 (下記の例 1 を参照)

改修に対する税の影響を遅らせる/軽減する:

物件の改修は非常に有益です。ただし、主な欠点の 1 つは、通常、利益が通常の所得税率 (35% を超える可能性がある) で課税されることです。オーナーファイナンスを利用することで、割賦販売のため、大幅な繰延べや税率の軽減ができる可能性があります。税制上の利点と影響を完全に理解するには、有資格の公認会計士にご相談ください。

テナントなし、トイレなし、ゴミなし:

間違いなく、オーナー融資の最大の魅力。売却後の物件の管理については一切責任を負えません。すべての修理は新しい所有者の責任となります。

ご覧のとおり、所有者の資金調達には非常に魅力的なメリットがあります。実物資産によって確保されたかなりの受動的収入があり、テナント、トイレ、ゴミに関連する典型的な煩わしさはありません。これは非常に魅力的なオプションです。 賃貸物件の所有者の責任を負わずに、安定した安定した毎月の収入を探しているなら、オーナー ファイナンスは素晴らしい戦略かもしれません!

例 1:

購入したすべての現金を使用して、修理後の価値が $100,000 の一戸建て住宅を修復すると仮定しましょう。 ARV ルールの標準 70% に従うと、修理後の家屋への総投資額は 70,000 ドルになります。あなたは今、自分で家を直接売り込み、$100,000 のオーナー ファイナンス バイヤーを見つけました。 $10,000 の頭金を要求し、$1,500 の成約費用を 50/50 で分割することに同意します。

販売価格: $100,000

頭金: $10,000

新しいノートが作成されました: $90,000

契約条件: 30 年 @ 8.0%

月々の支払い: $660.39

初期費用: $70,000 の取得/リハビリ費用 + $750 の成約費用

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受け取った頭金の減少: -$10,000

あなたの投資: $60,750

たった今、$29,250 の「ファントム マネー」またはエクイティを作成しましたそしてそれに利息を課している。最初の年に、$7,924.68 のノートの支払いを受け取り、$7,172.81 が利息で、元本残高に適用されるのは $751.87 だけです。

強調すると、$60,750 の投資に対して $7,172.81 の利息を受け取っています。 これは、利子のみの 11.8% のキャッシュ スローオフであり、レバレッジなしのハンズオフ投資です!

上記の例を続けて、別の物件の借り換えを行い、30 年物で $60,750 全体を 5% で借りることができたと仮定しましょう。自分のお金をまったく投資しなくても、次を受け取ることになります:

作成された新しいエクイティの $29,250 の 8% と、借りている $60,750 の 3% のスプレッド (あなたが借りる5％とあなたが貸す8％）。あなたの年間キャッシュ フローは 4,011.24 ドル (7,924.68 ドルを受け取り、貸し手に支払う 3,913.44 ドルを差し引いたもの) であり、取引にお金を投資していないため、「無限」の収益率を受け取っています。

[上記の例は「非常に単純なバニラ」であり、概念を説明するためのものです。所有者の資金調達（ラップなど）を備えた、より多くのエキゾチックで高度な構造もあります。いつものように、所有者の資金調達に関する法律は州によって大きく異なるため、地元の不動産弁護士に連絡することを強くお勧めします。]

注: 私の記事を読むことを強くお勧めします。投資戦略の比較ポイントとして、「賃貸物件の所有を検討する必要がある 14 の理由」を参照してください。すべての投資戦略には長所と短所の両方があります。

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書面投稿者:

Billy Stohler、MBA

RealEstateInvestingTraining.com

記事の出典: https://EzineArticles.com/expert/Billy_Stohler/2362302

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