合弁会社のアート パート 3 - あなたのリストで利益を得る

このシリーズのパート 1 では、インタビューを行い、不動産専門家のチームを編成しました。これらのチーム メンバーは、取引の特定を支援します。購入または販売プロセスを支援します。物件の収益および/または物件の小売価格の向上に役立ちます。パート 2 では、事前に選別された意欲的な売り手と適格な買い手のリストをまとめる方法を発見しました。これらの要素を組み合わせて、定期的な取引フローを可能にし、自分のお金を使用するかどうかの柔軟性を可能にするプロセスを体系化しましょう。あなた自身の信用を使用するかどうか、あなたが選択する必要がある個人所得の資格、担保、または責任の発生はありません。

次の 2 つのシナリオは、概念的な考え以上のものを提供することを目的としていますが、いくつかの取引を作成して構造化するための実際的な手順を示しています。合弁事業を行うだけで収益物件のポートフォリオを構築したり、短期間の取引で利益を上げたりする方法がわかります。

シナリオ 1

戦略: 不動産を購入、修理、売却し、購入者リストから「事前に選別された」メンバーを JV パートナーとして関与させます。彼らはクレジット パートナー、マネー パートナー、またはできれば両方のパートナーとして参加します。

信頼できる不動産業者あなたの専門家チームが、TLC が必要な物件にフラグを立てます。すぐに車に飛び乗って町を横切って物件を見に行く代わりに、不動産業者に比較対象のリストを送るよう依頼してください。これらは、先週、先月、または過去数か月に売却された、サイズと説明が似ている、対象のプロパティと同じエリアにあるプロパティのリストです。現在の日付に相対的な販売が近いほど、通常、その地域の現在の価値を最もよく示します。 （物件を契約した後の勤勉期間中に通常行われる他の多くの要因を考慮することになります。）

「販売」は、販売前の市場での日数と出品価格に対する販売価格。これにより、潜在的な販売価格がいくらになるかを理解し、物件を改装する必要がある「標準」を解読することができます。これは、不動産を迅速に移動するために、現実的な販売価格を決定するだけです。これらの事実が明確になったら、潜在的なリスクの量と利益の量に基づいて続行するかどうかを決定する場合としない場合がありますが、オファー価格の割り当てがより明確になります。これをさらに開梱し、最初の計算が良好であると仮定し、物件を見に行きます。

物件に着いたら、修理の優先順位をすばやく設定し、一般的な清掃と修理の費用の計算を開始する必要があります (請負業者を持参してください)。上手になるまで）。領域に基づいて、何を修正し、何を修正しないかを理解するマスターになる必要があります。物件の清掃、正面の造園、塗装、キッチンとバスルームの美化で最大の利益が得られます。

数値を計算するときは、改修費用、運搬費用、閉鎖費用 (弁護士と全米リアルター協会加入者) と、希望する利益を加えて、この数値を、あなたと全米リアルター協会加入者が小売価格としての「修理後の価値」と見なすものから差し引きます。安全のために、予期せぬ事態に備えて、改修予算と維持費に 5 ～ 10% を追加したいと考えています。数値がまだ良好な場合は、その物件にオファーを出してください。あなたは今、あなたが提供できる最大のものを決定したので、交渉室で構築するために少し低い提案をすることができます.あなたのトップラインの下にプロパティを交渉してみてください.売り手が少なくともあなたのトップラインに移動しない場合は、立ち去ってください!取引を強要しないでください...他にもたくさんあります。

オファーには多くの標準条項が含まれます。契約書では、文言がすべてなので、スケジュール A に何を含めるかの要点を示すためにいくつかの提案をします (免責事項: これは明らかに法的な内容であり、私は弁護士ではなく、法的助言を与えようとしているわけでもありません。 。すべての契約については、不動産弁護士にご相談ください。)

a) 「購入者が取得および承認することを条件として...満足のいく購入者"

b) 検査条項 (この条項はオプションであり、購入/修理/販売を行っているため使用しない人もいますが、注意することが賢明です。外観の修理作業を行うことを意図している場合、検査により、交渉のポイントまたは契約の破綻となる可能性がある、より深刻な問題が明らかになる可能性があります)

c) "表示する権利」条項。これにより、不動産へのアクセスが可能になり（売り手に24時間前に通知することで）、請負業者を連れてきて、勤勉期間中に正確または競争力のある見積もりを確保できます.このプロセスを通じて請負業者を選択したら、「ゲームプラン」について話し合うために対象を削除する前に、請負業者と物件を再度確認することをお勧めします。

d) 譲渡条項。この条項は、あなたの代わりに、別の人、人、または会社などがその物件を閉鎖する能力をあなたに与えます。適切に表現すると、この条項は本質的にすべての契約上の義務を別の購入者に引き渡し、すべての責任とそれ以上の義務からあなたを排除します (繰り返しになりますが、弁護士に相談してください)。

オファーが受け入れられたら、選択したバイヤーのリストに移動し、取引を「提示」します。理解しやすく、一貫性を保つために、すべての取引を送信するための標準テンプレートを作成する必要があります。プレゼンテーションには以下を含める必要があります:

a) 購入価格

b) 頭金の額

c) 住宅ローンの適格額

d ) 比較対象のスプレッドシート

e) 予想される所要時間と必要な修理の説明

f) 予想される改修費用、閉鎖費用、維持費、不動産仲介手数料、マーケティングなど。

g) 予測利益

h) JV パートナーの株式額、キャッシュ オン キャッシュ リターン

I) あなたの株式額

j ) プラン B の説明 (市場が変わり、すぐに売却できない場合)

k) ベンチャーとエグジットにおける各パートナーの役割/義務を概説した JV 契約

あなたの役割このようなジョイント ベンチャーでは、取引を契約の下に置き、取引をバイヤー リストの 1 人または 2 人に有料で割り当てるだけで済みます。買い手リストに載っているほとんどの人は、お金やクレジットのパートナーとして参加する時間や専門知識を持っていないため、取引でより多くのシェアを得ることができます.

より大きなシェアを正当化するために、あなたはあなたの知識、連絡先、時間を活用する必要があります。お金のパートナーとクレジットのパートナーができたら、クルーを雇ってプロセスを完了まで管理できます。お金のパートナーにすべての費用を支払わせることができます。ただし、すべてのペニーを説明するために、簿記に熱心に取り組む必要があります。

不動産を「所有者による販売用」としてマーケティングすることは、あなたの職務のもう 1 つの重要な部分です (ただし、代わりに MLS にリストすることはできます)。 .リノベーション中の物件に、買い手を見つけた人に2000ドルの報酬を与えるというサインを提案します.あなたの物件に注目を集めるために近所を「フライヤー」することもできます.近隣の人々は、近くに住んでいる家族や友人に、新しく改装された物件が売りに出されていることを知らせることを望んでいることがよくあります。

物件が売却されると、投資家は資本を受け取り、利益はそれに応じて分配されます。 JV契約。現金をポケットに入れると、パートナーはいつまた参加できるか尋ねてきます。

シナリオ 2

戦略: 物件を探す中長期のホールドの場合は、事前に選別されたジョイント ベンチャー パートナーを見つけて住宅ローンの資格を得て、20% の頭金を支払います。

長期ホールド用の物件を見つける方法はたくさんあります。 .明らかに、信頼できる不動産業者を利用して、良好なキャッシュ フローを生み出す物件を見つけることが最初のステップです。物件を見つけるもう 1 つの方法は、「賃貸用」広告を呼び出すことです。これらの広告を呼び出すことで、現在空室のある家主に対応しています。多くの場合、「賃貸用」広告を呼び出すと、所有者と直接話していることに気付く場合があります。

所有者と話すと、物件の場所、物件の状態、現在の賃貸額と現在の空室状況。当然のことながら、所有者と話していると、所有者がこの物件やポートフォリオの他の物件に関して「問題点」を持っているかどうかを戦略的に発見できます。所有者には空室が多すぎる、問題のあるテナント、延滞している修理、または未払いの借金がありますか?

古い格言; 「悪い入居者はいない、経営が悪いだけ」は、多くの家主に当てはまります。多くの場合、1 つまたは複数の賃貸物件の所有者は頭がいっぱいになることがあります。

物件が不動産業者を通じて見つけられた場合でも、自分の不動産スカウトを通じて個人的に見つけられた場合でも、その物件を契約することが重要です。スケジュール A で使用する句は、上記の提案に似ています。それらには、資金調達条項、検査条項、譲渡条項、および「表示する権利」条項を含める必要があります。

「表示する権利条項」は、購入修理および販売とは異なる方法で利用されます。この例では、潜在的なテナント (リストの別のリストで事前に選別された) を表示するためにプロパティにアクセスしたいと考えています。 JV パートナーが対象者を排除する前に完全にテナントが入っている物件であることを知っていれば、明らかにより実行可能な取引となります。不動産業者または弁護士は、この条項を好みに合わせて表現できますが、基本的には収入と支出を求めています。

収入と支出がわかったら、JV パートナー向けのプレゼンテーション テンプレートを作成できます。このプレゼンテーションには以下が含まれます:

a) 購入価格

b) 頭金の額

c) 住宅ローン適格額

d) クロージングコスト

e) 必要な初期修理

f) 比較対象のスプレッドシート (「販売済み」と現在のリスト)

g) 地域の歴史的な評価

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h) 現在の実際の賃貸収入

I) 毎月の費用: 住宅ローンの支払い、固定資産税、保険、光熱費、賃貸料、維持費、5% の空室、および十分な賃貸料がある場合の潜在的な財産管理この費用を立証するための収入 (JV パートナーが同意する場合)

j) 毎月のキャッシュ フローと合意された販売日の販売を考慮した予測利益

k) キャッシュ オン キャッシュ リターン

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l) JV 契約の簡単な概要。これには、あなたの株式の金額、ジョイント ベンチャー パートナーの株式の金額、希望する所有権の長さ、パートナーの死亡などの不測の事態に対する規定、または終了前に資産を清算する必要がある場合の規定が含まれます。合意された条件など（許可する弁護士がこの同意書を作成する)

m) 各パートナーの役割の説明。毎月のキャッシュ フローの 50% と感謝の 50% を実証するには、各パートナーが何かを提示する必要があります。あなたのジョイント ベンチャー パートナーの役割は、明らかに現金を貸方に出すことです。あなたの役割は、不動産を見つけ、取引を交渉し、弁護士やモーゲージ ブローカーと連絡を取り、所有期間を通じて不動産管理者になることです (これは、金銭や信用よりも重要です)。

上記の両方のシナリオで、あなたがお金の提供者になって住宅ローンのクオリファイアを探すか、住宅ローンのクオリファイアになってお金のパートナーを探すことができます。理想的には、お金のパートナーと住宅ローンの適格者を一緒に連れてくることができれば (おそらく同じ人)、あなたの時間、専門知識、および顧客を拡大することによって連絡先ベースを利用するだけで、継続的に大きな報酬を支払うことができる複製可能なビジネスモデルを持つことができます。

Gord Lemon は、20 年以上にわたってカナダと米国の不動産に投資してきました。彼は多くの不動産ニッチに参加しており、コーチおよび著者でもあります。 http://www.gordlemon.com で他の記事やビデオをチェックしてください。

記事のソース: https://EzineArticles.com/expert/Gord_Lemon/1055648

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