マイナスのキャッシュフローに直面したときの対処法

マイナスのキャッシュフローに直面していますか?

賃貸不動産の所有を検討しているすべての不動産投資家は、定期的に家賃を払い、決して立ち去らない、献身的で幸せなテナントから毎月現金を吐き出す、一貫して評価の高い物件のポートフォリオ。これは存在しますが、多くの人にとってこれは不動産のファンタジーランドです.現実には、資産は常に評価されるとは限らず、修理と継続的な定期的なメンテナンスが必要であり、テナントが退去することで空室が発生し、時にはマイナスのキャッシュ フローにつながることもあります。

マイナスのキャッシュ フロープロパティの費用がプロパティが生成する収益の量を超える場合に発生します。これは当然のことのように聞こえますが、最初に収益物件の購入額を計算する際に、一部の新規投資家は、MLS リストやその他のレポートに記載されていない主要な費用を見落としています。

一部の投資家は、毎月の数百ドルの不足分をカバーすれば、最終的には将来の上昇で報われることに満足して、負のキャッシュ フローにあまり関心がないように見えます。これは確かに一部の人々にとってはうまくいきました。ただし、これは危険なゲームです。資産価値が期待通りに上がらず、唯一の利益が株式の少額の返済である場合、最終的な返済には予想よりもはるかに長い時間がかかる可能性があります。この種の憶測は私を不安にさせるので、個人的には、長期保有目的で不動産を購入する際には、最初からキャッシュ フローがプラスであることを確認することをお勧めします。

現実的に言えば、 1 つまたは複数の一戸建て住宅、さらには 2 棟、3 棟、または 4 棟の住宅でも、時々、マイナスのキャッシュ フローの問題と闘っています。

以下は、さまざまな程度でマイナスのキャッシュ フローを改善するためのいくつかの潜在的な解決策です。物件や状況によっては、建物の構造、建物の大きさ、敷地面積、立地、ゾーニング、持分金額などにより、うまくいく場合もあれば、うまくいかない場合もあります。適切な注意を払い、新しいことを始める前に弁護士に確認してください。

所有する短期賃貸料を作成する

所有する短期賃貸料は、所有者とテナントの両方にとって解決策になる可能性があります。 Rent to Own 戦略は、住宅ローンの資格を持たない購入者向けに設計されています。通常、彼らは良好な信用、確認可能な収入、または従来の住宅ローン資格に必要な頭金を持っていません。所有する標準的な賃貸料では、テナントは最終的に所有者から物件を購入します。

簡単に説明すると、テナントは、通常、購入時にテナントに返金される少額の頭金を前払いする必要があります。 1年から5年先まで。期間中、テナントは所有者の市場価値の家賃と、家賃を上回る合意された金額を支払います。家賃を上回るこの金額は、購入時にテナントにも返金されます。

この戦略は、双方にとって有益です。テナントには、合意された固定価格または査定価格から、最初の頭金から蓄積された信用額と月々の支払いを上回る額を差し引いた金額で、将来家を購入する権利が与えられます。

所有者は三つ折りです。彼らは頭金から最初の現金注入を受け取ります。中断のない家賃と家賃を上回る金額を享受し、テナントが家を将来の家として扱っているため、管理とメンテナンスの義務が大幅に軽減されます。その結果、キャッシュ フローが向上し、実質的に維持費がかからないため、マイナスのキャッシュ フローの問題が改善されます。

短期レンタル

短期レンタルはニッチです。リターンは非常に有利になる可能性がありますが、機会を追求する家主はほとんどいません。あなたの不動産が、ビジネスエリア、病院または医療施設、大学または大学、空港、リゾートエリア、または石油または天然ガスの生産に特化したカナダの多くの地域の1つにある場合、定期的な短期ベースで市場価格よりも高い賃料を得る機会。

多くの企業は、短期ベースでコンサルタントを雇ったり、国のさまざまな地域から従業員を異動させたりしています。多くの場合、人々はホテルよりも「家庭的な」環境に滞在することを好みます。これらの家具付きユニットの賃貸料を高くすることができますが、従業員をホテルに配置するよりも会社にとって費用がかかりません。この戦略を選択する場合は、その会社との長期契約を確保するようにしてください。

お住まいの地域に初めて来た家族との別の機会を見つけることができます。新しい都市や町で家を購入しようとしている最近転勤した人々は、家を購入する前に新しい環境に慣れるため、ホテルよりも家での短期レンタルを好むかもしれません.これらは、多くの場合、市場の家賃の最大 3 倍の短期から中期のレンタルになる可能性があります。

ジョイント ベンチャー パートナーを探す

優れた収入を上げ、キャリアと「結婚」しています。多くの人は、投資手段として不動産に興味を持っていますが、日々のビジネスに参加する時間や知識がありません。この人物は合弁事業のパートナーとなり、増価によるキャピタル ゲインのパーセンテージと引き換えにマイナスのキャッシュ フローを排除するための資本注入に使用されます。

マイナスのキャッシュ フローの理由が困難である場合メンテナンス不足の結果としてテナントを維持している場合（テナントが移動する最大の理由）、この資本は、より望ましい物件を作成するために必要な改善または調整を行うために使用でき、より良いテナントを引き付けることができます.賃料は上方修正される可能性があります。

キャッシュ フローがマイナスになるもう 1 つの理由は、地域経済や不動産サイクルのタイミングに基づいている可能性があります。空室率は、多くの理由でエリア内で高くなる可能性があります。その結果、テナントは多くの場合、家主のインセンティブと相まって、より安価な選択肢を享受できます。ジョイント ベンチャー パートナーの資本は、不動産サイクルが次の段階に移行し、価格上昇と賃貸料の増加が再び始まるまで、不動産費用を「損益分岐点」に保つために使用できます。

より多くのスペースを借りる< /strong>

物件の所在地によっては、アパートではなく部屋を借りることができる場合があります。プロパティが大学、カレッジ、または医療施設の近くにある場合は、部屋をもう少し「自己完結型」のユニットに変換できる場合があります。これを達成するには、各ユニットにベッド、ドレッサー、机、そしておそらくミニ冷蔵庫を用意する必要があります。テナントは、共通のリビング エリア、キッチン、バスルーム、駐車場を共有します。

学生用住宅の場合は、学生だけでなく両親にも賃貸契約に署名してもらいます。これにより、保護者は損害などに対して同等の責任を負うことになります。

この取り決めは、学生だけでなく、多くの人に有効です。大学院生、航空会社の客室乗務員、看護師、教師、一時派遣中の従業員、任務中のボランティア、任務中の人々、または一度に何ヶ月も住居を必要とするその他のシナリオに最適です。明らかに、より高い総賃貸額を受け取ることができ、マイナスのキャッシュ フローの問題を解決できます。

上記のいずれの場合でも、各テナントが同意しなければならない一連の「ハウス ルール」を含めることをお勧めします。と署名します。これにより、駐車場、倉庫、キッチン業務、衣類の洗濯、共用エリアの清掃業務、庭仕事、騒音レベルなどに対処できます。

個別のアメニティをレンタルする

< p>物件には、賃料に含まれる多くのアメニティが含まれている場合があり、それらはテナントまたは敷地外の人々に請求される場合があります。既存のテナントからの収入を増やすには、コイン式の洗濯機/乾燥機を設置し、ガレージまたは地下室/屋根裏収納の使用料を請求することができます.

ガレージまたは私道のスペースを借りることができます. RV、ボート、ジェットスキー、トラック、または車を保管する非テナント向け。ガレージは、車の修理をする人に貸したり、任意の数のアイテムの保管ユニットとして借りることができます。物件が繁華街にある場合は、会社の従業員に毎日または毎週駐車するために私道を借りることができます。庭や面積によっては、ガーデニング用のエリアを貸し出すこともできます。

スイート コンバージョン

2 または 3 ユニットの建物への変換の可能性。これには明らかに現金の注入が必要ですが、長期的には十分に報われる可能性があります。地下室、屋根裏部屋、屋外の建物、ガレージの上の部屋、さらにはガレージ自体など、使用されていない、または使用されていないスペースを利用して変換を開始することをお勧めします。

小さなキッチン、バスルームを追加する

変換を行うには、市の条例を確認する必要があります。あなたのスイートが許可されていないか許可されているかに関係なく、スイートは消防法を遵守する必要があります。お住まいの自治体の消防法規のコピーについては、地元の消防署にお問い合わせください。 B

あなたの物件が素敵な場所にあり、物理的なレイアウトが助長される場合は、それをベッドに変えることができます。朝ごはん。もちろん、そのようなビジネスを行う傾向があり、そのようなビジネスを行うための適切なライセンスを持っている必要がありますが、これにより優れたキャッシュ フローが得られます。

追加または別の家を追加する

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追加のスイートを作成するために、既存の建物に平方フィートを追加できる場合があります。この戦略は自治体によって承認されなければなりません。区画を分割して、2 階建てまたは 3 階建ての別の家を建てることは可能です。

これは明らかに長期的な戦略であり、合弁事業のパートナーや資金源からの支援が必要ですが、2 倍以上になる可能性があります。

資金調達方法の変更

通常、どの家主も費用のリストを持っています。通常、債務返済または住宅ローンの支払いが最大です。借り換えは、おそらく償却を長くするか、金利を下げることによって、住宅ローンの支払いを減らすことができます.ローンの支払いを減らすと、キャッシュ フローが増加します。

政府のプログラム

変換するための助成金または免除可能なローンを提供できる政府のプログラムが多数あります。

上記のアイデアは、家主が自分の財産を保持し、最終的には危険から救われるようにするためのものです。マイナスのキャッシュフロー。ただし、場合によっては、資産を売却し、損失を減らし、出血を止め、しこりを取るのが最善の方法かもしれません。負のキャッシュ フローなどの状況を解決することは、投資家の成長と成功の一部です。

Gord Lemon は、カナダと米国の不動産に投資しています。 20年以上。彼は多くの不動産ニッチに参加しており、コーチおよび著者でもあります。 http://www.gordlemon.com で他の記事やビデオをチェックしてください。

記事のソース: https://EzineArticles.com/expert/Gord_Lemon/1055648

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