マルチファミリーとシングルファミリー: どちらが良いですか?

Miller Lite の昔のコマーシャルを思い出します。 「詰め物が少ない！」 「おいしい！」、より良い投資、集合住宅/小さなアパート、または一戸建ての家はどれかについての絶え間ない議論。では、苦労して稼いだ利益をどこに置くのが最適でしょうか?私はよく利益をどこに置くかを考えますが、それは資産をいつ売却するかを分析する際の大きな変数です。物件の価値以上のオファーを受けても、お金を預ける場所がなければ断ることができます。余った現金で何をしようとしているのかを知ることは、全体的な目標にとって不可欠です。これを処理する方法は、代替案を相互に比較することです。通常、それは特定の機会ですが、それはすべて、より広い視野から始まります。私は実際、議論の中でどちらか一方に着地することはありません。私は通常、会話を進めたり、人々に考えさせたりする質問をします.どちらも良いと思いますので、比較してそれぞれの良い面を見てみましょう.このカテゴリに 1 単位以上。含まれていないのは、長期滞在のホテルや短期のリース ユニットです。私のポートフォリオには小さなアパートがいくつかありますが、ここが気に入っている理由です。

1 つの屋根: 1 つの屋根を例としてのみ使用します。複数のユニットは規模の経済を提供します。 20ユニットの建物があるとしましょう。屋根を1つ交換する場合、一度に20台の屋根を交換しました。塗装やその他のメンテナンスや改善項目についても同様です。計算すると、ユニットあたりの価格は一戸建て住宅の価格よりも大幅に低くなります。

規模の経済はメンテナンスに限定されません。ユニットが 1 つまたは 2 つ空になったときのマーケティング費用など、他の節約も得られます。ユニットが利用可能になったときに利用できる見込みテナント リストを作成できます。大規模な建物では、ユニットが毎月利用可能になるため、安定したマーケティング キャンペーンを継続的に実行できるため、時間とお金を節約できます。また、空室になった場合、他の入居者からの紹介もありそうです。保険はユニットあたりのコスト削減のもう 1 つの例です。

管理が容易: 以下で説明するように、これは常に当てはまるわけではありませんが、小さなアパートの方が管理しやすい場合もあります。場合によっては、常に誰かを配置するオンサイト管理者がいる場合があります。彼らは場所をきれいに保ち、テナントの問題の最初の影響を取り除きます。オンサイト マネージャーがいない場合でも、すべてのユニットが 1 つの場所にあるため、町中を運転する必要がないため、共同住宅の管理が容易になります。

資金調達に有利: 資金調達は、あなたが経営者の場合、常に重要な要素です。不動産投資家であり、賃貸料が増えるにつれて、より困難になります。ローンを解約せずにレンタルを増やす簡単な方法の 1 つは、1 つのローンで複数のユニットを購入することです。また、ほとんどの集合住宅ローンは商業ローンと見なされるため、ローンの数に柔軟性があり、一部の投資家が資金を調達しやすくなります.商業ローンは、個人的に保証したとしても、個人の信用に報告されないことがよくあります。これには独自の利点があります。前述のように、集合住宅への融資の大きな利点は、より多くのユニットを購入できることです。マイナス面は、ローンの期間が短く (30 年間ロックインできない場合が非常に多い)、金利が高いことです。

キャッシュ フロー: これは常に当てはまるとは限りませんが、私が持っているプロパティから小さなアパートの方がキャッシュフローが高く、これは大きなメリットです。 .これは、単一の家族が離れているか、つながっている可能性があります。私はそれらをこの議論に含めていますが、コンドミニアムやタウンホームには、それぞれ独自の長所と短所があります.

メンテナンスが少ない: アパートに住んでいるテナントははるかに苦労しています.家に住んでいる人よりも財産。多くの場合、賃料水準が低いと、あまり気にしないテナントが引き付けられます。誰も世話をしたくない小さなアパートの共有スペースもあります。そのため、管理者は追加のメンテナンスを行う必要があります.

テナントファイトなし: 私がすべての小さなアパートで遭遇した問題入居者同士がうまくいかなくなるということです。人は騒々しかったり、乱雑だったり、礼儀正しくなかったりするかもしれません。このような場合、家主が他のテナントについて不平を言う電話を受けるのはよくあることです。問題は…それは家主の問題ではないということです。家主がすることは本当に何もありません。そのような電話を受けると、規則を守り、隣人を尊重することについて住民に手紙を送ることを約束しますが、それ以外にやるべきことはあまりありません.

資金調達が容易になる可能性がある: 可能性があると言うのは、資金調達は難しいテーマだからです。一戸建てで得られるお金は、最高のお金です。安くて長期固定です。多くの場合、より高額なローンを組むことができます。ハード マネーをブリッジ ローンとして使用する方法を知っていれば、頭金がほとんどまたはまったくない状態で住宅を購入できる可能性があります。単一の家族に資金を提供することの大きな問題は、ファニーメイとフレディマックで取得できるローンの数に制限があり、ガイドラインに柔軟性がないことです.

いくつかのローカルまたは非ローカル市場に分散: 一戸建て住宅を購入すると、さまざまな市場や地域に資金を分散させる可能性があります。大不況時のデンバーでは、50% 下落した地域に住宅を所有していましたが、価格がまったく下落していない他の市場にも住宅を所有していました。

流動性: これは多くの投資家にとって大きな問題です。知っている。一戸建て住宅ははるかに流動的です。購入者プールは次のもので構成されます。初めての住宅購入者、上に移動する購入者、ダウンサイジングの購入者、および投資家。買い手のプールが大きいほど、何かを売るのがはるかに簡単になり、リスクが軽減されます.

私は評価をやめましたが、多くの人は、一戸建て住宅で時間の経過とともに評価が高まると主張します.それは本当かもしれませんが、下落相場では価値の下落が大きくなるため、自信を持って言うことはできません。

両方にメリットがあることがわかります。私のポートフォリオの小さなアパートと一戸建て住宅の両方。どちらが優れているとはまったく思いませんし、それぞれに独自の利点があります。

記事の出典: < a href="/expert/Kevin_Amolsch/725898">https://EzineArticles.com/expert/Kevin_Amolsch/725898

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