不適合が危険な戦略である理由

それらは町のいたるところにあり、数字を実行するとあまりにも良いように見える投資物件です。これは常に当てはまるわけではありませんが、通常、価格には理由があります。プロパティは、以下で説明するいくつかの理由で不適合になる可能性があります。

サイズ - 通常、これは大きな追加で見られます。ブロックで最大の家になりたくありません。近隣との間に大きなサイズの違いがある場合はさらに悪いことです。あなたが最大の家である場合、あなたの家は 1 平方フィートあたりの価値が低くなります。つまり、そのサイズから期待する価値が得られません。

外観 - これは新築でたくさん。築 30 年の住宅街の中に、新しい住宅が数件あるかもしれません。この真新しい家は、新しい地域で 40 万ドルの価値があるかもしれませんが、古い家に囲まれているため、はるかに価値が低くなります。新しい家を 0.5 マイル離れた新しい近所と比較することはできません。似たような家に囲まれていなければ、人々は支払う金額が少なくなります。これらを評価するのは非常に難しいので、注意してください!

不適合な外観に収まる可能性のある他の何かは、改善されていないか、改善されています。私たちは、最初の敷地内プール付きの物件に資金を提供しました。プールはほとんど値を提供せず、負の値を提供する可能性がありました。そのプールを入れるのに 25,000 ドルかかるかもしれませんが、他の家にはプールがないので、期待されておらず、人々はその費用を払いません。人々は裏庭を期待し、面倒なメンテナンスを望んでいないため、実際には価値が下がる可能性があると思います.ラミネートに比べて御影石のカウンターのようなシンプルなものも重要です.私は現在リストされている他の家を見て、市場に出回っているものをコピーするか、少しだけ改善して目立つようにしますが、品質が高いからといって、より高い価格を期待しないでください.改良された住宅の下は明らかだと思います。それは、人々が修理してひっくり返すことができるこれらの家のおかげです。彼らは、現在の状態に合わないので、大幅な値引きで家を手に入れます。状態が標準になれば、より高い価格で販売できます。

使用 - これが大きな理由であり、この記事を書こうと思った理由です。私は不適合のマルチユニットを 2 台所有しています。それらを不適合にするのは、それらが都市のゾーニングに適合していないことです。あるケースでは、私は一世帯用にゾーニングされており、デュプレックスがあり、別のケースでは、デュプレックス用にゾーニングされており、トリプレックスがあります。私はこの方法で購入しましたが、どちらの場合も市は現在の使用状況を把握しています。彼らが私のために働いている理由は、レンタルが非常に強く、毎月かなりの金額を稼いでいるという数字です。しかし、私が行った方法に進むことにした場合、知っておく必要がある 2 つの問題があります。

1) 管理。私の推測では、これらの建物のほとんどには電気と水道のメーターが 1 つしかないため、テナントに公共料金を支払うよう依頼する場合は、これを公平に分割する方法を見つける必要があります。もちろん、これは問題を引き起こします。なぜなら、テナントは、使用量が少なく、隣人ほど多くの支払いをしたくないと不平を言い始めるからです.その他の問題として、1 つのサーモスタットを備えた 1 つの炉または給湯器、メールの混乱、そしてもちろん改善のために許可を取得する必要がある場合の問題があります。私のトリプレックスでは、米国郵政公社は 3 つのメールボックスを持つことを許可していないため、テナントの 1 つと協力してメールを配布する必要がありました。同じトリプレックスで、ゾーニングには構造が多すぎるため、別々に借りる予定だったガレージを建設する許可を拒否されました。私のデュプレックスでは、市が新しい歩道を設置したときに、物件へのアクセスポイントを 2 つ持つことができませんでした。私のテナントは 1 つのアクセスを共有し、それで問題ありませんが、これらは私がそれらを所有した後に学んだことです.

2) 終了.不適合な投資、特に不適合な使用で見られる大きな問題は、出口が非常に難しいことです。これらの資金を調達するのは難しいため、借り換えや売却は困難です。買い手が融資を受けられない場合、購入することはできません。したがって、バイヤープールを大幅に削減します。これは明らかに値を下げます。これらは、現金、個人のお金、または銀行で資金を調達する必要があり、FHA、VA、または従来の方法で資金を調達することはできません。適合物件とは異なり、再販価値を分析する際には、潜在的な買い手プールを考慮する必要があります。

不適合の建物は非常に収益性が高い可能性があり、私は非常に満足しています。危険。精査を行う際には、市に何が必要かを確認し、資金調達が困難であるという事実を正当化するために値を調整することをお勧めします。あなたがそれを所有した後、他の家よりも価値がはるかに低いことに驚かないでください.また、現金や非伝統的なローンを持っていない場合、購入することはできません。そのため、クロージングできることがわかるまで、手付金を危険にさらさないでください。

記事のソース: https://EzineArticles.com/expert/Kevin_Amolsch/725898

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