タイの「計画外」不動産への投資 - 私のリスクと ROI を最大化するにはどうすればよいですか?
初めて外国で不動産を購入することは恐ろしい考えであり、購入を希望する外国人に対する規則、規制、および制限を理解するための調査が必要です。タイで「計画外」の建設プロジェクトの購入または投資を検討している場合は、飛び込む前にさらに十分な注意が必要です。
プロジェクトを計画外で購入すると、大きな利点が得られます。プロセスの早い段階で購入すると、最も幅広い選択肢が得られ、一般に、要件に最も適したポジショニングとデザインを得ることができます。また、ほとんどの場合、価格は上昇するだけなので、プロジェクトが最初に開始されたときまたは建設中のときに購入することで、最良の価格を確保し、可能な限り最高の投資収益率を確保できます。
取るにはただし、この利点を活用するには、考慮して受け入れる必要があるリスクの要素があります。また、金融のバックグラウンドがあるため、リスク管理についていくつかのことを知っています。プロジェクトは失敗する可能性があり、実際に失敗するため、プロパティにコミットされた資金を失う意思と財政的能力があるかどうかを検討する必要があります.リスク許容度を慎重に検討する必要があります。
開発者を知る
新しいプロジェクトに資金を投入する前に、次の要因を考慮してください:
p>- 開発者は、約束したことを実現し、スケジュールどおりに完了した実績で評判が良いですか?具体的には、タイで他にどのような建設プロジェクトを行ったことがありますか?
- デベロッパーは土地を無償で所有していますか?土地の「Chanote」（権利証書）のコピーを請求してください。
- 必要な許可と承認が得られていることを確認しましたか?そうでない場合、承認プロセスの状況はどうなっていますか?
- プロジェクトの資金はどのように調達されていますか?デベロッパーは自己資金を使用していますか、銀行や個人投資家から資金提供を受けていますか、それともプロジェクトの販売によるキャッシュ フローに依存していますか?
- プロジェクトの全体的な設計と規模は、選択した場所に適していますか? ?
- 開発者は、プロジェクトに含まれる建物の仕様、ユニットの仕様、設備を明確に文書化していますか?マンション法では、開発者は契約書とマーケティング資料の仕様に基づいて建設する必要があります。
- 建設を行うために雇われた会社は?関連する経験は何ですか?
- 建設がすでに開始されている場合、当初のスケジュールと比較して実際の進捗状況は?重大な遅延はありますか?
契約のレビューと評価のヒント交渉
プロジェクト計画全体に満足し、開発者が提供できる位置にいると確信したら、契約を確認して交渉する際に考慮すべき要素がいくつかあります。
契約に署名する前に、次の要素を考慮してください:
- 「外国の」割当量で購入する場合、契約には物件が
- 支払い方法は?完了および転送前に少額の支払いが必要な契約が優先されます。建設中に多額の支払いを必要とするデベロッパーは、プロジェクトを完了するためにあなたの資金に頼っている可能性があります。
- プロジェクトの完了が大幅に遅れるとどうなりますか?罰則は開発者に課せられますか?選択した場合、全額払い戻しを受けることはできますか?
- 契約が完了する前に再販する無制限の権利はありますか?私の契約を新しい購入者に譲渡するためにデベロッパーが請求する手数料はいくらですか?
- 契約の一部として間取り図が含まれていることを確認してください。完成物件に対して間取り図ごとのユニットのサイズが変動する規定に対処する必要があります。通常、許容範囲は +/- 5% 以内です。
- 特定事業税、土地譲渡税、印紙税を含む譲渡税は誰が負担しますか?
- 駐車場代、水道代、年次維持費など、その他の 1 回限りの取得費用はありますか?
- ビルトイン キッチン、バス、エアコン、電化製品、家具、電化製品など、ユニットに何が含まれているかを明確に契約書に明記してください。< /li>
- 契約にはどの共有エリアが含まれるかを明確に定義する必要があり、コンドミニアムの居住者がすべての共有施設を使用する権利を持っていることを明確にする必要があります。
通貨リスクを管理する
タイで計画外の不動産プロジェクトを購入した場合、場合によっては数年にわたる長期にわたって外貨をタイに送金することになります。プロジェクトの規模と購入時期によって異なります。通貨は日々変動しており、これに伴う固有のリスクがあります。契約時にタイの口座に全額を送金することはできますが、これは投資に悪影響を与える可能性があります。為替リスクのヘッジに精通したファイナンシャル アドバイザーと一緒に計画を立て、自分にとって最適な戦略を立ててください。
投資としての財産
不動産の購入はすべて投資であり、費用がかかるため、通常、投資ポートフォリオ全体のかなりの部分を占めることを忘れないでください。新しいプロジェクトを購入するときは、完全な財務分析を行って、コンドミニアムの初期装備や家具を含むすべての取得コストを計算してください.結局、コスト基準を理解していなければ、正確な投資収益率 (ROI) を計算することはできません。
賃貸収入を予測するときは、少なくとも購入を検討しているエリアの同様のユニットのリストレンタル価格を分析します。また、リゾート都市では季節的な需要が発生する可能性があるため、現実的な空室率を使用するようにしてください。
正確な ROI 計算を確定する前に、すべての運用コストを考慮してください。これらには、共用エリアのメンテナンス、インテリアのメンテナンス、家具や電化製品の修理と交換、プロパティ管理費、レンタル手数料、コンテンツ保険、およびその他の費用が含まれます。タイで「計画外」のプロジェクトを購入する場合、適切な物件を購入すれば、少なくとも 8% の ROI を達成できるはずです。
最適な物件を選択するにはどうすればよいですか?< /strong>
すべての開発者は自社の製品が最高であり、最新の発売を購入する必要があると心から信じていますが、不動産の専門家を選択して、最良の価格、条件、および製品の交渉を支援することができます。条件。最良のエージェントは、特定の開発者やプロジェクトに関してはとらわれず、すべての質問に完全かつ正確に回答します。彼らは潜在的なリスクと欠点について率直であり、単一のオプションであなたを売り込もうとはしません.また、「計算がうまくいく」かどうかを判断できるように、すべての取得および維持費の詳細と現実的な賃貸予測を確認します.
結局のところ、不動産の購入は依然として高いです.たとえ主な目的が投資であっても、それに付随する感情の程度。ですから、自分にとって美的、感情的に何が重要なのかを検討する必要があります。リスク管理と財務分析は、十分な情報に基づいた決定を下すための重要な側面ですが、友人や家族に自分の決定について話すときに気分を良くする必要もあります。
Michael Barricelli は 10 年間タイに住み、働いています。長年にわたり、彼はタイのパタヤで数多くの計画外のプロジェクトで何百ものユニットを販売してきました.彼は、パタヤにオフィスを持つ Big Mango Properties の創設者兼マネージング ディレクターです。タイに移る前は、ハーバード大学のコーポレート コントローラー、および米国の大規模な医療組織の最高財務責任者として 20 年以上の経験がありました。
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記事のソース: https://EzineArticles.com/expert/Michael_Barricelli/436872
