ドライクロージングのケーススタディ
この記事では、投資せずに 400,000 ドルの利益を上げた取引の 1 つで私が行ったように、「ドライ コントラクト クロージング」を構築する方法を学びます。現金、クレジット、またはあらゆる種類のリスクの引き受け。
無条件の契約締結を構成する手順
ドライコントラクトのクロージングには、5 つのステップがあります。この章では、この種の取引構造化がどのように機能するかを理解できるように、これらの手順について説明します。
ドライ契約のクロージングを行う手順は次のとおりです。
- 良い取引を見つける
- 銀行と交渉して、預金が必要になる前に猶予期間を与える
- 買い手を見つける
- 同時決済を行います
- 大きくて分厚いジューシーな小切手を手に取りましょう
ドライ コントラクト クロージングとは?
伝統的に、住宅を購入するときはいつでも、それが銀行であろうと別の投資家であろうと、手付金を提供するよう常に要求されます。手付金とは、あなたの「誠意」を示す預金です。事実上、あなたは住宅を購入することを約束します。または、この場合、大量の REO 投資家として、住宅のパッケージを購入することを約束します。
また、手付金の保証金により、取引は法的拘束力を持ちます。ほとんどの州では、法的拘束力のある取引を行うのに 1 ドルしかかかりません。手付金を支払うと、売主は法的にその物件を一定期間売却する義務を負います。
手付金を支払ってから 30 日以内に取引を成立させるよう契約で定められている場合、銀行であろうと個人の売り手であろうと、30 日以内に取引を成立させれば、売り手はその物件をあなたに売却する法的義務を負います。不動産。一戸建て住宅を購入するための一般的な保証金は、1 ～ 1,000 ドルです。これは、個人の売り手または銀行から家を購入するかどうか、および家の販売価格がいくらであるかによって異なります。
ただし、バルク REO パッケージを購入する際に必要なデポジットは、数万ドルから数十万ドル。パッケージの「テイクダウン」価格が 100 万ドルの場合、デポジットは 10 ～ 20% で、100 ～ 200,000 ドルに相当します。デポジットとして使用するアカウントの数十万ドル。したがって、この章では、大量の REO パッケージを購入する契約を結ぶ際に、多額の手付金を必要としない「ドライ契約のクロージング」を構築する方法を説明します。実際、この戦略を使用することで、自分のお金をまったく使用する必要がなくなります。
この章では、この戦略の仕組みについて詳しく説明します。この正確な戦略を使用して、数か月前に成約した実際の取引。この章を読み、この家庭学習コースを終えたら、外に出て同じことができるようにしたいと思います。今すぐ私の足跡をたどってください。
ステップ:1 お得な情報を見つける
この取引がどのように解決されたかは次のとおりです。パートナーと私は、Mercantile Bank が売却しようとしていた 60 軒の家を大量に見つけました。
これらの 60 軒の家は REO ではなく、不良債権 (NPN) でした。しかし、銀行家は、これは友好的な差し押さえになると私たちに保証しました。借り手は、私たちが債務不履行の判断のために彼を追跡しないことに同意した場合、差し押さえの代わりに私たちと一緒に証書に署名するでしょう。
銀行は望んでいました!彼らは債務不履行のローンの多くに問題を抱えていました。彼らはすでに数千とまではいかなくても、何百もの REO を市場に出していました。
銀行は、60 枚の不良債権に対して 175 万ドルを要求していました。価格を引き下げることができると確信していました.
パッケージを購入する契約を結ぶ前に、家のデューデリジェンスを行うことから始めます.
- 税理士の評価: まず、税理士の評価をチェックして、税務署が資産の価値をどのように感じているかを確認しました。
- Google マップ: Google マップをチェックして、パッケージ内の各家がどのように見えるかを眺めます。
- 自動評価モデル: 次に、AVM を注文して、この地域で過去 6 か月間に販売された他の同様の住宅を調べました。
デューデリジェンスを行った後、家を小売りした場合の本当の価値は 300 万ドルであることに気付きました。それだけでも 100 万ドルの価値がある家が 10 軒ありました。この情報があれば、私はこの取引から利益を上げることができると確信していました.
しかし、私は銀行に金のポットに座っていることを知らせることができませんでした.したがって、銀行との私の主張は、住宅は悲惨な状態にあり、大規模な修理作業が必要であり、さらに借り手が友好的な差し押さえに本当に同意するかどうかの不確実性でした.借り手が物件に対する権利を放棄するという保証はありませんでしたし、銀行も同様でした.
私のパートナーであるハンクと私は銀行に800,000ドルの現金で対抗し、14- 21日。銀行は 150 万ドルのカウンター オファーを返してきました。 60 の不良債権については 100 万ドルで解決しました。銀行は、私たちの誠実さを示すために、100,000 ドルの手付金の預金を要求しました。
口頭での約束を得ることができた直後、私のパートナーと私は、ファンドの原則であるロバート グリスと取引について話し合いました。 .
ファンドの原則 Robert Gries は非常に頭が良く、非常に保守的なファンド マネージャーです。彼はこの取引を気に入りましたが、バルク REO ビジネスにまだ参加していなかったため、資金を調達したいかどうか不安でした。フロリダに散在する 60 軒の家を所有することは、彼に多くの慰めを与えるものではありませんでした。
そこで、私はこれを Gries 氏に提案しました。ハンクと私が銀行と交渉できれば、ハンクと私は利益の 90% を保持できます。ロバートと銀行との関係のために、私たちはロバートに利益の 10% を渡すだけで済みます。ロバートは提案を受け入れたので、私は銀行と魔法を働かなければなりませんでした.
ステップ: 2 銀行と交渉して、預金が必要になる前に猶予期間を与えてください.
strong>私はすぐにファンドのパートナーであるハンクに、銀行に電話をかけ直して、手付金がエスクロー エージェントの口座に入金されるまで 10 日間の猶予期間を設けるつもりだと伝えました。ハンクは、銀行が私の提案を受け入れるとは確信していませんでした。私は違うと思いました。私はクリエイティブな投資家の出身で、ハンクは不動産業界でのキャリアのほとんどを伝統的な投資家として過ごしてきました。
電話で銀行に連絡しました。私は銀行に、すべての家の中を見るように手配してもらえないかと尋ねることから始めました。銀行がこれに対応できないことはわかっていましたが、それでも尋ねました。私の戦略は、これをレバレッジとして使用して、銀行に少しあきらめさせ、少し得させることでした.銀行は、私が思っていたとおりに答えました。 「ケニー、あなたたちが家の中を見るのを助ける方法はありません。できる限り最善の方法で行く必要があります」と彼は答えました。
私はアセットに伝えて応答しましたマネージャーは、これが私たちにとってどれほどの問題になるか.これが取引キラーになるように、私は何度も続けました。最後に、10 万ドルの手付金の支払い期日が来る前に、銀行が 10 日間の猶予期間を与えてくれるかどうかを尋ねました。 「確かに、アセットマネージャーは応答しました。」私が聞きたかったのはそれだけです。
すばらしい！契約書にその文言を記載し、お客様に送付して署名していただきます。それから、借り手との取り決めを迅速に行い、各家の中を調べて、契約を結ぶことができるようにします.
私のパートナーであるハンクは完全に吹き飛ばされました.彼は私たちがこれをやってのけたとは信じられませんでした。資金をデポジットに使用しないことで、ハンクのポケットと私のポケットにより多くのお金を入れることができました.私たちがしなければならなかったことは、買い手を見つけることだけでした。
ドライ契約のクロージング取引は次のように構成されています。まず、良い取引を見つけました。第二に、手付金を提供せずに契約を交渉しました。ここで、プロセスのステップ 3 であるバイヤーの検索を完了する必要がありました。
これから行うことは次のとおりです。 10日あります。買い手を見つけるために10日間自分たちで買いました。銀行との電話を切るやいなや、それはまさに私がやろうとしていたことです。私はすぐにオフィスに戻り、この大量の REO パッケージの購入に興味を持っている知り合いに電話をかけ始めました。
ステップ: 3 買い手を探す
パートナーと私は、パッケージを 160 万ドルで市場に出すことにしました。これにより、600,000 ドルの寛大な利益が得られます。私は、フロリダの一括 REO 住宅を購入し、検証可能な資金証明をすでに提供してくれているバイヤーの何人かに積極的に電話をかけ始めました。
翌日、これらのバイヤーから電話が殺到し始め、私は彼らにもっと情報を送ります。
わずか 2 日間で 2 つの LOI を受け取りました。1 つはカリフォルニアのクライアントから、もう 1 つはフロリダ州タンパの新しいバイヤー Ralph からのものです。彼はパッケージを購入し、数日以内にクローズしたいと考えていました。これは私のような人でした!
両方のバイヤーと話し合った後、私は地元の人に賭けることにしました。 Ralph はパフォーマーとしての評判があり、大量の REO 住宅を販売しました。
Ralph はすぐに外出し、敷地内に AVM を注文しました。彼は、130 万ドルでパッケージを購入することを申し出ました。私はきっぱりとその申し出を断り、150 万ドルで反論しました。彼が翌日に 10 万ドルをエスクローに預け、7 日以内に取引を成立させることができれば、140 万ドルで解決しました。とにかく、140 万ドルで解決することは、私のパートナーと私にとって良い取引でした。このようにして、資金をまったく使用せずに、銀行との 100,000 ドルの手付金の義務を果たすことができ、利益の 90% を保持することができました。
Ralph は、翌日、エスクロー口座に 100,000 ドルを電信送金しました。
重要な注意事項: ドライ契約の締結を構成するときはいつでも、タイトル会社を使用していることを確認する必要があります。または弁護士が契約を締結します。そうすれば、取引を管理できます。あなた自身のタイトル会社/弁護士と協力することで、買い手が取引からどれだけのお金を稼いでいるかを知ることなく、「同時クロージング」を行う機会を提供します.
私たちはすぐに銀行に電話しました.
私たちが構築したばかりの取引は、私が常に使用しているドライ コントラクト クロージング戦略です。不動産を購入する際に、自分のお金や信用を危険にさらすことは決してありません。これは、銀行から大量の REO パッケージを購入するときに誰でも使用できるシンプルな戦略です。
ステップ: 4 同時決済を行う
< p>クロージングの日に、買い手はさらに 130 万ドルを権原会社に電信送金しました。 Bulk REO パッケージに対して当社が支払った金額を購入者に知られないようにするために、当社は同時クロージングを選択します。AB クロージング
通常、AB クロージング買い手は、取引資金を使用して売り手 (この場合は銀行) との取引を終了する必要があります。ただし、この場合、買い手 (Ralph) は、私のパートナーと私が彼のお金を使用して銀行との取引を完了することを許可することに同意しました。これは通常起こりません。
CD クロージング
AB トランザクションをクローズし、タイトルを取得した後。新しいバイヤーである Ralph との CD 取引を終了しました。
クロージングの前に、借主を納得させることができました。クロージング時に代わりに証書に署名する借り手を見つけることができました。したがって、買い手である私のラルフは、借り手と差し押さえを続行する代わりに、住宅を REO 物件としてすぐに売却することができました。
自分のポケットからお金を引き出すリスクを冒すことなく、銀行に預けて収益性を最大化します。この取引は、現金がまったくない場合でも、銀行から直接 REO を大量に購入することに投資するこのビジネスで利益を上げることができるという典型的な例です。
すべて現金なしで、クレジットなし、リスクなし - この取引は、銀行と最初に契約を結んだ日から、このパッケージを購入者に販売するまで、20 日かかりました。たぶん 9 ～ 12 回電話をかけなければなりませんでした。私はおそらく、この取引に 2 時間の労力を費やしました。この取引で 174,037.50 ドルを稼ぎ、利益をパートナーと 50/50 で分割し、Robert Gries 氏に彼のファンドの名前を使用するために 10% を支払いました.
これは、今日の不動産市場におけるバルク REO パッケージ。これは、私がビジネスで毎日使用している実際の戦略です。
不動産投資に関連するその他の記事をお探しの場合は、私のウェブサイトをご覧ください。 http://www.kennyrushing.com
Kenny Rushing のサイト、人々のための不動産教育者
記事のソース: https://EzineArticles.com/expert/Kenny_P._Rushing/ 1981374
